Prima casa: credito d'imposta e mutui ipotecari

AGEVOLAZIONI PER LA PRIMA CASA : CREDITO D'IMPOSTA E MUTUI IPOTECARI

Qui di seguito sono riportati le modalità per ottenere il credito di imposta, le sue caratteristiche ed il suo ammontare. In basso sono inoltre presentate le agevolazioni previste per i mutui ipotecari stipulati in caso di acquisto della prima casa.

CREDITO D'IMPOSTA

Chi vende l'immobile per il quale ha usufruito dei benefici previsti per la "prima casa", la normativa vigente prevede un credito d'imposta se entro un anno dalla vendita, acquista un'altra abitazione non di lusso costituente prima casa.
Si recuperano l'imposta di registro e l'Iva sborsate, non le imposte ipotecaria e catastale. Il credito ammonta alla minore tra le due imposte pagate sugli atti di acquisto.
Il bonus compete anche quando si acquisti un'altra abitazione mediante appalto o permuta.
Per fruire del credito d'imposta, il contribuente deve manifestare la propria volontà con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dell'imposta di registro dovuta per lo stesso atto. Se per errore detta dichiarazione è stata omessa, è possibile integrare l'atto originario di acquisto con la precedente analoga dichiarazione.
Se il nuovo acquisto è soggetto ad imposta di registro, la compensazione può avvenire immediatamente nel rogito. Invece, nel caso di Iva, il recupero del credito di imposta avverrà con la prima dichiarazione dei redditi successiva al rogito.

Credito di imposta per il riacquisto della "prima casa"
A chi compete	A chi riacquista la prima casa entro 1 anno dalla vendita di quella precedente comprata con i medesimi benefici
Quanto spetta	Importo pari all'imposta di registro, o all'Iva, versato con il primo acquisto, comunque mai superiore alle imposte dovute per il secondo acquisto
Come utilizzarlo	In diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute sul secondo acquisto o su altri atti successivi; In diminuzione dell'Irpef dovuta per l'anno in cui è stato riconosciuto il credito In compensazione di altri tributi o contributi da versare con il modello F24

Se per il nuovo acquisto si prevede un' imposta superiore al credito fiscale spettante, si paga solo la differenza. Al contrario, se il bonus fiscale dovesse essere superiore all'importo dell'imposta di registro o Iva da pagare per la nuova abitazione, la parte di credito eccedente non darà luogo a rimborso e quindi andrà perduta, come illustrato nella tabella sottostante.

Come calcolare il credito di imposta
Valore prima casa	Imposta pagata	Valore nuova prima casa	Imposta dovuta	Bonus spettante	Imposta da pagare
77.469	3.099	103.291	4.132	3.099	1.033
103.291	4.132	154.937	6.197	4.132	2.065
154.937	6.197	129.114	5.165	5.165	0
206.583	8.263	165.266	6.611	6.611	0

COME UTILIZZARE
IL CREDITO D'IMPOSTA

Il credito d'imposta può essere utilizzato:

in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI IPOTECARI

L'articolo 2 della legge finanziaria 23 dicembre 2000, n. 388, per quanto concerne la detrazione degli interessi passivi pagati sui mutui ipotecari contratti per l'acquisto della prima casa, ha introdotto nuove disposizioni di maggior favore per il contribuente. Infatti, dal 1° gennaio 2001 la detrazione di imposta può essere riconosciuta a condizione che:

l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto (termine elevato da sei mesi a un anno dal 1° gennaio 2001);
l'acquisto dell'unità immobiliare deve essere effettuato nell'anno antecedente o successivo rispetto alla data di stipula del mutuo.

Nel linguaggio comune i due termini "prima casa" ed "abitazione principale" vengono usati come sinonimi, ma non è così.
La "prima casa" è l'immobile che si acquista per primo nel comune dove si ha o si intende trasferire la propria residenza, ed ha le sue agevolazioni che competono anche se esso viene dato in affitto, a condizione che sia la prima casa posseduta nel comune.
Per "abitazione principale" si intende quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione redatta ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale il contribuente può attestare che la sua dimora effettiva è diversa da quella risultante in anagrafe.
L'abitazione principale ha diritto a due forme di agevolazione:
- l'esenzione Irpef
- la possibilità di recuperare, in caso di riacquisto, l'imposta di registro o l'Iva pagata sulla prima casa.

Il diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di trasferimento del contribuente per motivi di lavoro. Parimenti, non si tiene conto delle variazioni di domicilio dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l'abitazione non sia locata.
Il requisito della dimora abituale non è richiesto al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento sia militare che civile.

Per i mutui ipotecari stipulati per l'acquisto della "prima casa" da adibire ad abitazione principale spetta la detrazione del 19% dell'imposta sul reddito per i seguenti oneri:

interessi passivi;

oneri accessori;

quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Tra gli oneri accessori vanno compresi, tra gli altri, la commissione dovuta per l'intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili per la stipula del contratto di nutuo ipotecario, le spese di istruttoria, di perizia tecnica ecc.

L'importo annuo complessivo (compresi gli oneri accessori) su cui applicare la detrazione del 19% è di 3.615,20 euro. Pertanto la detrazione non può superare 686,8 euro (19% di 3.615,20 euro).
Con la Finanziaria 2008, il tetto imponibile su cui applicare la detrazione del 19% è stato elevato a 4.000 euro, quindi per una detrazione annua di 760 euro.
Se il mutuo è cointestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; ma in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote.

Calcolatore automatica del bonus fiscale per la prima abitazione, valido fino all'anno di imposta 2007, che va utilizzato nel 2008 ai fini della dichiarazione dei redditi (la denuncia dei redditi si riferisce sempre all'anno precedente).

Avvertenze per l'uso di questocalcolatore: per eseguire il calcolo, vanno riempiti tutti i campi del modulo sottostante, selezionando una delle due opzioni: "acquisto prima casa" oppure "costruzione prima casa". Non va dimenticato, inoltre, di usare la virgola ( , ) per scrivere i decimali; il punto ( . ) rappresenta il separatore delle migliaia. Il risultato apparirà in una nuova finestra, in fondo alla quale è collocato un pulsante di chiusura. I valori sono in euro.

Si declina ogni responsabilità in relazione all'uso di questo calcolatore.

Clicca qui per utilizzare la calcolatrice con le modifiche introdotte dalla Finanziaria 2008, che troveranno attuazione nella dichiarazione dei redditi da presentare nel 2009.

L'acquisto di un immobile locato non fa perdere il diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo a condizione che:

entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione;
entro un anno dal rilascio dell'immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale.

La detrazione per gli interessi passivi pagati non viene perduta nell'ipotesi in cui l'immobile acquistato sia oggetto di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla concessione edilizia o da atto equivalente. In tal caso la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall'acquisto.

Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993 l'importo massimo detraibile è di € 3.615,20 per ogni mutuatario, a condizione che:

l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale alla data dell'8 dicembre 1993;
nella rimanente parte dell'anno 1993, e negli anni successivi, il contribuente non abbia variato l'abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro.

Sui mutui ipotecari stipulati dopo il 1° gennaio 1993 la detrazione spetta per un importo complessivo di € 3.615,20, se sussistono le seguenti condizioni:
l'immobile è stato adibito ad abitazione principale entro sei mesi dall'acquisto (ovvero entro l'8 giugno 1994 per i soli mutui stipulati nell'anno 1993), ma a decorrere dall'anno 2001 entro un anno;
l'acquisto è avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo ovvero, a decorrere dal 2001, entro un anno.
L'importo annuo complessivo (compresi gli oneri accessori) su cui applicare la destrazione del 19% era (fino al 31 dicembre 2007) di 3.615,20 euro. Con la Finanziaria 2008 (legge n. 244 del 2007), la detrazione annuale del 19% sugli interessi dei mutui ipotecari per l'acquisto dell'abitazione principale passa a 4.000 euro. La nuova normativa si applica al periodo d'imposta 2008 (e quindi con effetto per la dichiarazione dei redditi del 2009) dando la possibilità di detrarre un importo pari al 19% degli interessi passivi, in misura non superiore a 4.000 euro, in pendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili e stipulati per l'acquisto della "prima casa".

Tabella riassuntiva dei mutui per acquisto abitazione principale
data stipula mutuo	limite detraibilità (19% di interessi e oneri aggiuntivi)	termine per adibire ad abitazione principale	data di acquisto
prima del 1993	€ 3.615,20 per ciascun cointestatario	8/12/1993
1993	€ 3.615,20 complessivi (anche se il contribuente dal 9/12/93 ha variato l'abitazione principale per motivi di lavoro)	8/06/1994	6 mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo
1994/2000	€ 3.615,20 complessivi	entro 6 mesi dall'acquisto
2001/2007	€ 3.615,20 complessivi	entro un anno dall'acquisto o dal rilascio dell'immobile acquistato locato (due anni in caso di ristrutturazione in corso)	un anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo
2008	€ 4.000 complessivi